【札幌市｜不動産管理会社向け】冬の終わりが勝負！入居満足度を上げる「結露・カビ・臭い」対策メンテナンス

2月下旬の札幌市――。
長い冬がようやく終わりに差しかかるこの時期、不動産管理会社様から最も多く寄せられるのが、
「窓下のカビ」「浴室の黒ずみ」「入居者からの“部屋が臭う”相談」。

これらの多くは、退去後ではなく在居中から静かに進行しています。
放置して春を迎えると、クロス裏までのカビ侵入・浴室コーキング劣化・排水臭トラブルに発展。
結果として原状回復コストの増大・入居者不満・再募集遅延を招きます。

この記事では、札幌の冬季特有の建物環境（低温・結露・密閉）を踏まえ、
管理会社様が“2月下旬〜3月上旬に打つべき現場メンテナンス対策”をまとめました。

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1. 札幌の「冬終わり物件」で起こる3大リスク

① 結露・凍結が生む「クロス裏カビ」

• 外気温−5℃前後でも、室内加湿で窓際の露点温度を超える。
• サッシ下・北面クロス・カーテン裏が黒点化。
• 退去時にはクロス張替え＋石膏ボード交換に至るケースも。

👉 対策：2月下旬に「窓・サッシ・パッキン」の重点清掃と除菌を定期巡回項目に追加。

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② 加湿＋暖房での“こもり臭”

• 石油ストーブ・加湿器・調理湿気がこもり、
  　玄関・クローゼット・浴室ドア下に臭気が定着。
• 特に「入居3年以上」の部屋は、壁紙が吸着臭を抱えやすい。

👉 対策：
　- 排気口・換気扇フィルター清掃を冬終わりに一度入れる。
　- 臭気を吸着しやすいレンジフード・浴室換気を中心に点検。

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③ 水まわり凍結と細菌繁殖の“リスク交差”

• 寒暖差で浴室排水や洗面トラップ内の水が蒸発し、
  　雑菌臭やカビ胞子が上がってくることがある。
• 入居者側の掃除では限界。プロ清掃＋防カビ剤施工が推奨。

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2. 管理会社が動くなら“2月下旬〜3月上旬”が最も効率的

月	状況	対応内容
12〜1月	積雪・凍結期	巡回・見回り中心、清掃は最低限
2月下旬	気温上昇、結露再発	内部汚れが顕在化、カビ除去・換気口洗浄を実施
3月	退去ピーク期	原状回復・ハウスクリーニング繁忙、作業コスト上昇

👉 つまり「2月下旬」は、費用対効果が最も高い事前対策期間。
今動くことで、春の退去対応を2〜3割効率化できます。

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3. 入居中・退去前に実施できる3ステップメンテナンス

【STEP1】結露・カビ予防クリーニング

• サッシ溝・ゴムパッキン・内窓枠の除菌洗浄
• 窓下クロス部の乾拭き＋アルコール除菌
• 防カビコートで春以降の再発防止
  → 単価2,000〜3,000円/箇所程度で実施可（巡回セット対応可）

【STEP2】換気経路クリーニング

• 換気扇・吸気口フィルター・浴室レール清掃
• 油膜＋粉塵を除去し、通気効率を回復
  → 入居中対応OK、入居者満足度アップ項目

【STEP3】浴室・洗面の“防臭＋防カビ”処理

• 排水口泡洗浄＋内部除菌
• コーキング黒ずみ除去＋防カビ仕上げ
  → 入居3年以上の物件では再発防止に必須

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4. 管理会社が得する3つの効果

1. 原状回復コストの削減（平均20〜30％減）
   　カビ・臭気を軽度のうちに処理できるため、張替え・塗装コストが下がる。
2. 入居満足度アップ → 退去率低下
   　「管理が行き届いている」と感じてもらえる物件は、紹介・リピート率が向上。
3. 現場スタッフの巡回効率化
   　月次・季節点検に合わせて簡易清掃パックを組み込むことで、
   　外注調整や報告写真作業を一元化。

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5. 現場担当者さま向けTips

• 冬季明け点検時は、北側壁と浴室ドア下レールを必ずチェック。
• 「結露カビ＝建物トラブル」ではなく、生活環境汚れとして早期対応することが重要。
• 入居者説明時に「加湿器の置き場所」「窓カーテンとの距離」も伝えると再発率が低下。

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まとめ

札幌の冬は長く、汚れ・湿気・においが積み重なりやすい環境です。
2月下旬〜3月上旬に“軽清掃＋予防”を組み込むだけで、原状回復コスト・退去率・苦情件数の三減を実現できます。
NHCでは、管理会社様ごとの運用形態に合わせて、
月次点検・退去清掃・巡回業務の一体化プランを提案可能です。

春前の1回が、1年の管理効率を変えます。
「防ぐ管理」を、今年のスタンダードに。